L'art. 1120 C.C. è dedicato alle innovazioni. Di cosa si tratta?
Sono tutti quegli interventi che l'art. 1120 C.C. intende come diretti "al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni".
L'innovazione può consistere:
- in un intervento volto a realizzare qualcosa ex novo, con l'obbiettivo di migliorare la cosa comune o aumentare i servizi comuni;
- in un intervento su di un bene o un servizio già esistente, sempre col medesimo obbiettivo di migliorare la cosa comune o aumentare i servizi comuni.
Ovviamente non tutti gli interventi su beni e/o servizi comuni sono da intendere come innovazioni: sostituire il cancello tradizionale con uno automatico non è innovazione, perchè pur essendo più comodo l'utilizzo, cancello era e cancello resta, manca l'aspetto innovativo dell'intervento.
E' invece innovazione la creazione di un parco giochi nel cortile comune: abbiamo un servizio nuovo, che prima non c'era, la modificazione di un bene comune esistente e il mutamento dell'originaria destinazione del bene comune (da semplice cortile a parco giochi).
Questo tipo di innovazioni devono essere deliberate sempre con le seguenti maggioranze: maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all’assemblea più 1) e 2/3 del valore dell’edificio (mm 666,666/1000) in prima e in seconda convocazione (maggioranze costitutive dell'assemblea consuete).
Invece, per realizzare alcune innovazioni che il legislatore ha ritenuto particolarmente meritevoli, è concesso di utilizzare sempre maggioranze deliberative più favorevoli: maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all’assemblea più 1) e 1/2 del valore dell’edificio (mm 500/1000).
Si tratta dei seguenti interventi innovativi:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. Detta richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono, per ultimo, vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Lo Studio Rossetti Amministrazioni, forte dell'esperienza diretta in materia, garantisce il pieno rispetto delle norme vigenti in materia di innovazioni, fornendo tutte le indicazioni necessarie ai condòmini amministrati, raccogliendo più preventivi di spesa, vigilando in prima persona sui lavori e gestendo con estremo rigore e trasparenza il budget deliberato dall'assemblea.